КАК НЕ ЛИШИТЬСЯ КУПЛЕННОГО ЖИЛЬЯ
По официальным данным из Единого федерального реестра сведений о банкротстве количество судебных решений о признании граждан несостоятельными в год возрастает на 50%. Причем в большинстве случаев процедуру банкротства инициируют сами же должники. Благодаря активной работе арбитражных судов львиная доля имущества граждан реализовывается и кредиторы получают удовлетворение за счет их имущества. Бурное развитие института банкротства физических лиц привело не только к тому, что у многих появилась возможность начать жизнь как бы с чистого листа, но и к появлению нового риска на рынке жилья. В самом деле, после 2015 года число резонов, по которым можно потерять право собственности на приобретенную недвижимость, увеличилось как минимум на один. Данная статья будет посвящена "жилищным" аспектам банкротства, а также тому, как можно обезопасить себя от потери права собственности на приобретаемый объект недвижимости по причине того, что продавец стал несостоятельным.
Кто может стать банкротом
Банкротом признается тот, кто не может платить по своим кредитным обязательствам, займам или долгам по жилищно-коммунальным услугам. Объявить гражданина банкротом можно только по решению арбитражного суда. Для этого долги гражданина должны превышать 500 000 рублей и просрочка по его долгам должна быть не менее трех месяцев. Но Верховный Суд РФ разъяснил, что в отличие от случаев, указанных в пункте 1 статьи 213.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), когда гражданин обязан обратиться в суд с заявлением о своей финансовой несостоятельности (банкротстве) при наличии общей задолженности не менее 500 000 руб., он вправе сделать это и при меньшей сумме долга в случае, если докажет свою неплатежеспособность или недостаточность имущества (п. 2 ст. 213.4 Закона о банкротстве). В таком случае гражданин может быть признан банкротом при любом размере задолженности перед кредиторами (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан").
Право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом (помимо самого должника) имеют: конкурсный кредитор (кредитная организация, организация, осуществляющая прием платежей за жилищно-коммунальные услуги), уполномоченные органы, а также работник либо бывший работник должника, имеющий требования о выплате выходных пособий либо об оплате труда.
В зоне особого внимания
Согласно Закону о банкротстве сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом), может быть признана недействительной. Это и понятно, учитывая то, как активно иной раз должники "выводят" свои активы, уменьшая конкурсную массу, за счет которой кредиторы должны получить удовлетворение. Соответственно, кредиторы всеми способами пытаются предотвратить подобные мероприятия.
И потому возникают ситуации, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства либо может осуществляться процедура банкротства в течение последующих трех лет с момента перехода права собственности, могут быть признаны недействительными. Несмотря на то что банкротство граждан стало возможным только с 1 октября 2015 года, при решении вопроса о возбуждении дела о банкротстве (несостоятельности) гражданина будут учитываться требования кредиторов и уполномоченного органа, возникшие в том числе и до этой даты.
В частности, могут быть признаны недействительными сделки, заключенные несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, если, например, цена сделки значительно отличается от рыночного уровня сопоставимых сделок, тем самым цена на объект в договоре купли-продажи на порядок ниже фактической рыночной стоимости на текущий момент. И если при этой ситуации квартира была продана, например, за полтора года до банкротства продавца, при этом кредит не был погашен, то сделка, скорее всего, будет оспорена, поскольку продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого. Аналогичные последствия наступают, как правило, если квартира была передана по безвозмездному договору (например, дарения), тем более передана родственникам, или если собственник при продаже квартиры оговорил за собой право проживания в ней. Все эти сделки будут рассматриваться кредиторами весьма пристально и, если выявится малейший признак недобросовестности, скорее всего, будут оспорены. И, соответственно, даже добросовестный приобретатель может лишиться квартиры.
Проблемный подарочек
Разумеется, проверять историю квартиры необходимо всегда. Но особенно это необходимо, если квартира получена вашим продавцом в порядке дарения.
Закон допускает возможность оспаривания дарственных (ст. 166 - 168, 170 ГК РФ), например, в следующих случаях:
- признания сделки оспоримой по решению суда - в случаях нарушения прав и интересов субъекта, оспорившего сделку;
- недействительности сделки, нарушившей права и интересы третьих лиц;
- ничтожности договора и притворности сделки.
Отдельные случаи оспаривания договора дарения между физическими лицами предусмотрены статьей 61.2 Закона о банкротстве.
Недействительными могут быть признаны подозрительные соглашения, заключенные за год и позже до начала процесса банкротства, за три года до начала банкротства. (На практике, как правило, оспаривание не инициируется, если рыночная оценка объекта дарения составляет не больше 1% от общей стоимости всех активов.) Практически гарантированно оспариваются договоры, заключенные между взаимосвязанными лицами (прежде всего - родственниками) или заключенные тогда, когда банкрот уже испытывал финансовые затруднения.
При чем тут покупатель?
Вы можете спросить: это все прекрасно, но при чем тут покупатель? Тем более добросовестный и ни в какой схеме не замешанный... Приведем пример из практики (к сожалению, достаточно распространенный). Семья решила вложить накопленные денежные средства в покупку квартиры в Московской области. Выбрали квартиру за 3 400 000 рублей. Продавец утверждал, что квартира была продана ему дядей, который ранее получил ее по наследству, а теперь он, племянник, хочет построить дом и нуждается в деньгах, потому и продает квартиру. Покупатели решили, что подобные переходы права собственности на квартиру в кругу семьи абсолютно нормальны. То есть оставили без внимания как минимум такой настораживающий факт, как частые и быстрые переходы права собственности. Естественно, стоимость в договоре купли-продажи была занижена (мол, зачем платить лишний НДФЛ?). Примерно через полтора года предыдущий собственник (тот самый наследник) подает в суд заявление о признании его несостоятельным (банкротом). Квартира попала под реализацию имущества. А покупателям пришлось довольствоваться суммой, указанной в договоре...
Игра в детектив
Прежде всего необходимо обращать внимание на настораживающие мелочи (низкую цену, частые смены собственника и т.д.). Также следует выяснить как можно больше о продавце.
Во-первых, выяснить его финансовое состояние, наличие долгов. Финансово-лицевой счет поможет установить наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам, выписка из ЕГРН - обременения, аресты (причем в данном документе отображается не только факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение, - судебными приставами, ИФНС, банком и т.д.). Эти документы должны быть свежими! Их можно заказать в МФЦ либо запросить у продавца.
Во-вторых, проверить продавца, его вторую половину и, в идеале, предыдущего правообладателя на предмет просрочек по кредитным обязательствам, сделав запрос в бюро кредитных историй (например, Национальное бюро кредитных историй, "Эквифакс Кредит Сервисиз", "Объединенное Кредитное бюро", "Интерфакс" и т.п.). Правда, для этого нужно письменное разрешение продавца, но отказ дать такое разрешение - уже повод для того, чтобы отказаться от сделки.
В-третьих, проверить всех вышеописанных лиц на предмет присутствия в реестре исполнительных производств (на сайте Федеральной службы судебных приставов).
В-четвертых, "пробить" их на наличие открытых или завершенных процедур банкротства. Это можно сделать, воспользовавшись Единым федеральным реестром сведений о банкротстве и сайтом арбитража Москвы или Московской области (в зависимости от территориальной принадлежности объекта). Все полученные данные и документы обязательно нужно сохранять, а информацию с интернет-ресурсов - распечатывать и делать скриншоты. Все это войдет в доказательственную базу вашей добросовестности. Но и это еще не все.
Процедурные вопросы
После тщательной проверки квартиры и всех ее обитателей начинаем готовиться к сделке. В договоре необходимо указывать полную стоимость и по возможности не пренебрегать нотариальным удостоверением. Практика показывает, что нотариальные сделки оспариваются весьма редко. Нотариус и сам обязан будет провести дополнительную проверку правомерности сделки, и, в случае судебных разбирательств, его всегда можно пригласить третьим лицом в суд для подтверждения вашей добросовестности. Расчеты по сделке лучше всего проводить в банке, через аккредитив. Банк будет являться гарантом правильных взаиморасчетов по сделке, которые можно отследить и подтвердить. Кроме того, при оформлении аккредитивного договора вся денежная сумма будет защищена, в отличие от случаев применения банковской ячейки (в которой может находиться сколько угодно денег). Если у вас не ипотека и не альтернативная сделка, то обязательно нужно подтвердить происхождение денежных средств, уплаченных за приобретение объекта недвижимости. Например, если вы перед покупкой совершили продажу другого объекта, то подтвердить можно договором купли-продажи и актом приема-передачи квартиры. Конечно, идеальным вариантом будет заручиться поддержкой квалифицированного юриста.
Ну и по возможности не следует пренебрегать страхованием титула, т.е. риска утраты права собственности и потери недвижимого имущества и материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель. Ценное отличие титульного страхования от других видов страхования заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые могут быть и неизвестны на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Ведь нередко, несмотря на тщательное изучение истории приобретаемого объекта недвижимости, узнать все подробности просто невозможно.
А. Коржова
Юрист
Подписано в печать
03.12.2019
16 Марта 2020
разработка сайта