НДС НЕ ВКЛЮЧАЕТСЯ В КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

Налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц отличаются более высокой возможностью собираемости, поскольку такой объект обложения данными налогами, как недвижимое имущество (для физических лиц: жилой дом; гараж, объект незавершенного строительства; иные здания, строения и пр.; для организаций: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и пр.) легче отследить налоговым органам, получая сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Особую актуальность для организаций и физических лиц при обложении недвижимого имущества имеет размер налога на имущество, который рассчитывается в процентном соотношении от налоговой базы - кадастровой стоимости.

Верховный Суд РФ, Минфин РФ, ФНС РФ, Минэкономразвития России исследовали вопрос: подлежит ли включению в кадастровую стоимость НДС - и подошли к его решению, используя разные аргументы. Предлагаем читателям ознакомиться со складывающейся правоприменительной практикой по данному вопросу.

Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2017 N 5-КГ17-258

Предмет спора

Общество обратилось в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Судами первой и апелляционной инстанций установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества на основании результатов проведенной судебной экспертизы в размере рыночной стоимости с учетом НДС.

Устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной по результатам судебной экспертизы с учетом НДС, суды сделали вывод, что объект оценки, в отношении которого установлены рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.

Позиция Верховного Суда РФ

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ пришла к выводу, что позиция судов о включении НДС в кадастровую стоимость основана на неправильном толковании норм права.

Состоявшиеся по делу судебные акты Верховный Суд РФ отменил, дело направил на рассмотрение по существу в суд первой инстанции, указав следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ, услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Согласно ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно п. 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект обложения НДС.

Письма Минфина РФ, ФНС РФ, Минэкономразвития России

Минэкономразвития России в Письме от 17.04.2018 N Д23и-1986 разъяснило следующее.

НК РФ, предусматривая для целей обложения налогом на имущество организаций использование сведений о кадастровой стоимости имущества, не устанавливает для расчета налоговой базы каких-либо корректировок (поправочных коэффициентов, вычетов и т.д.) к величине кадастровой стоимости.

В свою очередь, кадастровая стоимость является конкретной величиной на установленный период времени, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ и внесенной в ЕГРН.

Для целей обложения налогом на имущество организаций подлежит использованию кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН.

Вышеуказанное Письмо Минэкономразвития России направлено Письмом Минфина России от 23.04.2018 N 03-05-04-01/27451 для учета в работе в целях формирования единой правоприменительной практики по вопросу об учете для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости суммы НДС.

ФНС России в Письме от 26.04.2018 N БС-4-21/8060, направляя Письмо Минфина России от 23.04.2018 N 03-05-04-01/27451, сослалась на позицию Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ (Определение от 15.02.2018 N 5-КГ17-258) о том, что выводы о включении НДС в кадастровую (рыночную) стоимость основаны на неправильном толковании норм права.

Ранее вышеуказанные ведомства уже обращались к данной теме.

В Письме Минфина России от 23.04.2018 N 03-05-05-01/27098 со ссылкой на Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2018 N 5-КГ17-258 указано, что порядок применения кадастровой стоимости, установленный Федеральным законом N 135-ФЗ и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", не предусматривает возможности использования для целей, предусмотренных законодательством РФ (в том числе для целей налогообложения), скорректированной кадастровой стоимости, не содержащейся в ЕГРН.

В случае установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда такая кадастровая стоимость отражается в ЕГРН и после этого используется для целей налогообложения.

Минэкономразвития России в Письме от 12.10.2017 N Д22и-1031 разъяснило, что информация о рыночной (кадастровой) стоимости объекта недвижимого имущества не анализируется на предмет наличия или отсутствия в цене НДС; рыночная (кадастровая) стоимость не должна зависеть от особенностей обложения НДС и отражать включение или невключение в ее состав НДС.

ФНС России Письмом от 26.10.2017 N БС-4-21/21650@, направляя для учета в работе Письмо Минфина России от 17.10.2017 N 03-05-04-01/67806 и Письмо Минэкономразвития России от 12.10.2017 N Д22и-1031:

- рекомендовала при рассмотрении вопроса о порядке применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением комиссии или суда в размере рыночной стоимости, включающей НДС, принимать во внимание складывающуюся в субъекте РФ судебную практику;

- сослалась на Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по делу N А40-134041/16, в котором разъяснено, что при исчислении налога на имущество организаций исходя из кадастровой (рыночной) стоимости здания (в соответствии с решением суда) подлежит исключению содержащийся в ней НДС, учитываемый и взимаемый исключительно при совершении реальных сделок купли-продажи и т.п.

Вывод

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества осуществляется в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом N 135-ФЗ, по результатам:

- проведения государственной кадастровой оценки;

- рассмотрения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

- решения суда по конкретному спору.

Размер кадастровой стоимости отражается в ЕГРН и после этого используется для целей обложения налогом на имущество объекта недвижимого имущества.

Согласно позиции Верховного Суда РФ определение стоимости объекта недвижимого имущества исходя из рыночной (кадастровой) стоимости, которая является вероятной ценой, по которой объект недвижимого имущества может быть реализован (продан), не является поводом для включения НДС в кадастровую стоимость.

ФНС России, Минфин России, Минэкономразвития России в обоснование своей позиции по вопросу учета суммы НДС в кадастровой стоимости в целях обложения объекта недвижимого имущества налогом на имущество используют разную аргументацию:

- ФНС России в целях формирования единой правоприменительной практики ссылается на судебную практику, согласно которой при исчислении налога на имущество исходя из кадастровой (рыночной) стоимости объекта недвижимого имущества НДС должен быть исключен из кадастровой (рыночной) стоимости;

- Минфин России и Минэкономразвития России указывают на то, что применение для целей налогообложения стоимости объекта недвижимого имущества, отличной от кадастровой стоимости, содержащейся в ЕГРН, не предусмотрено.

С учетом вышеизложенного представляется следующее:

1) НДС не подлежит включению в кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества по результатам:

- проведения государственной кадастровой оценки;

- рассмотрения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

- решения суда по конкретному спору;

2) при условии внесения в ЕГРН в качестве кадастровой (рыночной) стоимости объекта недвижимого имущества без НДС данная кадастровая стоимость используется для целей обложения налогом на имущество объекта недвижимого имущества.

Л. Чулкова, Юрист

"Налоговый вестник", 2018, N 7

23 августа 2018