ВОПРОС АУДИТОРУ

Нашей организацией (малое предприятие, ООО, на УСН 6% доходы) заключен договор аренды помещения. За пользование Помещением устанавливается арендная плата, в стоимость которой не включены затраты на коммунальные услуги (водоснабжение, теплоснабжение, канализация, электроэнергия).

По тексту договора – «Возмещение (компенсация) расходов Арендодателя на коммунальные услуги осуществляется Арендатором при наличии установленных счетчиков учета потребляемых ресурсов и на основании показаний данных приборов учета, в случае их отсутствия – на основании расчета доли Арендатора пропорционально площади Помещения к площади Объекта не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с даты получения счета и документов снабжающих и обслуживающих организаций, подтверждающих произведенные Арендодателем расходы (расчеты, копии счетов, квитанций, платежных поручений и т.д.).

Возмещение расходов по эксплуатационным услугам производится не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с даты получения счета Арендодателя и предоставления документов, подтверждающих произведенные Арендодателем расходы (копии счетов и актов обслуживающих организаций, расчеты, копии квитанций, платежных поручений и т.д.).

Расчет расходов Арендодателя должен содержать полную расшифровку порядка образования суммы, подлежащей оплате. Возмещение расходов Арендодателя Арендатором осуществляется только при условии предоставления документов, подтверждающих произведенные Арендодателем расходы.

В случае заключения Арендатором прямых договоров с третьими лицами на оказание коммунальных и/или эксплуатационных услуг возмещение расходов Арендодателю прекращается по той услуге, на оказание которой заключен соответствующий договор».

вопрос аудитору:

Нужно ли оплачивать налог на УСНО 6% с суммы компенсации коммунальных платежей, которая получена от арендатора? Какие бухгалтерские проводки должны быть сделаны?

ОТВЕТ:

Финансисты и налоговики считают, что суммы компенсации (возмещения) коммунальных платежей, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются при определении налоговой базы по УСН (Письма Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42, от 17.11.2008 N 03-11-05/274 и УФНС России по г. Москве от 15.01.2007 N 18-08/3/02040@).

Контролирующие органы обосновывают свою позицию следующим образом.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ "упрощенцы" учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (ст. 249 НК РФ).

Вместе с тем при определении объекта налогообложения "упрощенцы" не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ (абз. 4 п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в данный перечень не входит.

Такая позиция контролирующих органов нашла поддержку у арбитражных судов (Постановления ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 N А57-9388/06 и ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2009 N Ф03-1657/2009).

По своей сути возмещаемые суммы не являются доходами арендодателя, поскольку в дальнейшем он перечисляет их ресурсоснабжающим организациям. Однако согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны учитывать указанные суммы в составе налогооблагаемых доходов.

Такое положение дел не сказывается негативно на бизнесменах, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом "доходы минус расходы". Поскольку они отражают полученную от арендатора компенсацию в составе доходов, а после перечисления денег за коммунальные расходы включают их в расходы.

Сложнее обстоят дела для тех, кто применяет УСН с объектом "доходы". Они обязаны эти суммы учитывать в доходах, но по определению у них не может быть никаких расходов. Таким образом, увеличивается налогооблагаемая база на сумму денег, которую они фактически просто перечисляют поставщикам коммунальных услуг, не создавая какой-либо дополнительной стоимости. В связи с этим между бизнесом и налоговыми органами долгое время шла жесткая полемика по данному вопросу, которая чаще всего заканчивалась в суде.

Мнение Минфина РФ по этому вопросу неизменно и выражено, например, в Письме МИНФИНА РОССИИ ОТ 11.03.2012 N 03-11-11/72.

В нем специалисты финансового министерства сделали вывод, что суммы платежей арендаторов за коммунальные услуги должны увеличивать налогооблагаемую базу по единому налогу по упрощенной системе налогообложения с объектом "доходы". Аналогичное мнение официальные органы выражали и ранее (Письма Минфина России от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, ФНС России от 05.12.2006 N 02-6-10/216@, УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232@).

Подобная позиция ставит предпринимателей на УСН (6 процентов) в менее выгодные условия ведения бизнеса по сравнению с другими спецрежимниками. С другой стороны, эта категория налогоплательщиков облагает свои доходы по меньшей ставке - 6 процентов.

ВАС РФ поставил точку в этом вопросе еще в 2011 году Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 N 9149/10. Сразу отметим, что арбитры разделили мнение Минфина и ФНС России и встали на защиту позиции ведомств.

Как отметили высшие арбитры, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

Таким образом, теперь предпринимателям будет крайне сложно, а то и вовсе невозможно отстоять свое мнение в суде, поскольку позиция ВАС РФ является определяющей при рассмотрении подобных дел.

Спасение в посредничестве.

Раз уж так произошло, что бизнес не нашел поддержки в высшем суде, то ничего не остается, кроме как искать пути оптимизации налогообложения. Одним из методов снизить налоговую нагрузку является заключение с арендаторами посреднических договоров (агентских или договоров комиссии).

По условиям указанных договоров арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные услуги за символическое вознаграждение. А согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Таким образом, арендодатель будет учитывать в составе облагаемых доходов только сумму агентского вознаграждения (Письмо Минфина России от 14.04.2011 N 03-11-06/2/55).

Единственное предостережение: агентский договор не должен быть заключен позже, чем агент (арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных услуг. Поскольку при таких условиях у налоговых органов появляется веский аргумент для признания подобных посреднических отношений неправомерными. Ведь согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. То есть сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не признается заключенной. На это неоднократно обращалось внимание в Письмах Минфина России от 10.02.2009 N 03-11-06/2/24, от 26.01.2009 N 03-11-09/18.

Аудитор (квалификационный аттестат № 024217 Минфина РФ от 26.11.98г.), член Ассоциации аудиторов России «Содружество», директор фирмы «Профессионал-Информ» г. Самара – Архипова Маргарита Владимировна.

15 ноября 2019